RIST – Rental Income Stream Transfer

Verkauf und Übertragung von Mietforderungen während der vereinbarten Laufzeit

Die Transaktion hat vier Hauptbeteiligte: (a) den Immobilieneigentümer, (b) den Investor, (c) den Sicherheitentreuhänder und (d) den Dienstleister (auch „Servicer“ genannt). Entsprech­end dem nachfolgenden Schaubild schließen der Eigentümer und der Investor zwei zusam­menhängende Kaufgeschäfte zu Beginn der Transaktion ab: (a) der Eigentümer verkauft an den Investor sämtliche gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen aus den Mietverhältnis­sen (Verkauf) und (b) der Investor verkauft die Mietforderungen wieder an den Eigentümer (Rückkauf) zurück. Für den Verkauf zahlt der Investor den vereinbarten Kaufpreis sofort; beim Rückkauf wird der vereinbarte Rückkaufpreis gestundet und ist erst nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zur Zahlung fällig. Der Rückkaufpreis ist dementsprechend höher. Im Zeitraum der Stundung entrichtet der Eigentümer Abschlagszahlungen auf den Rückkauf­preis an den Investor. Der Rückkaufzeitpunkt ist entweder der Ablauf der vorher festgelegten Periode oder der Eintritt eines vorher festgelegten Rückkauffalles. Hierbei handelt es sich um Ereignisse, die die Bonität des Eigentümers nachhaltig beeinflussen (Zahlungsverzug, -aus­fall, Insolvenz oder Verschlechterung der Finanzkennzahlen). Um diesen Anspruch des Investors auf Zahlung des Rückkaufpreises zu besichern, gewährt der Eigentümer Sicher­heiten, etwa Grundschulden, Abtretung von Forderungen, Verpfändung von Gesellschafts­anteilen und Konten. Diese Sicherheiten werden von einem Sicherheitentreuhänder als neutralem Dritten für den Investor gehalten. Nach Zahlung des Rückkaufpreises werden sie entweder an den Eigentümer zurückübertragen oder fallen automatisch weg.

Die tägliche Abwicklung des Zahlungsverkehrs wird von einem Dienstleister betreut, der die Mieten auf die einzelnen Kostenpositionen unter dem Pensionsgeschäft verteilt. In diesem sog. „Wasserfall“ wird zuerst der Investor bedient. Nach Zahlung einer eventuellen Anzah­lung auf den Rückkaufpreis werden aus den verfügbaren Mitteln sämtliche immobilienrele­vanten Ausgaben getätigt und der Überschuss an den Eigentümer auf dem Allgemeinkonto ausgeschüttet. Bei Unterschreitung bestimmter genau festgelegter Finanzkennzahlen kann der Überschuss allerdings auch einbehalten werden und dient dann als zusätzliche Barsich­erheit.

Verkauf und Rückkauf in einer Transaktion bezeichnet das klassische Pensionsgeschäft in Anlehnung an § 340 b des Handelsgesetzbuches. Für ein Pensionsgeschäft kennzeichnend ist die zeitweilige Überlassung eines Vermögensgegenstandes einer Vertragspartei an eine andere. Da eine Verpflichtung des Investors zur Rückübertragung des Vermögensgegen­standes besteht, spricht man vom echten Pensionsgeschäft (vgl. § 340 b Abs. 2 HGB). Diese Klassifizierung hat zur Folge, dass der Immobilieneigentümer die Mietforderungen weiterhin in seiner Bilanz auszuweisen hat. Zusätzlich hat der Immobilieneigentümer eine Verbind­lichkeit in der Höhe des für die Übertragung erhaltenen Betrages auszuweisen (vgl. § 340 b Abs. 4 S. 1 und 2 HGB). Dem korrespondiert eine Forderung in gleicher Höhe in der Bilanz des Investors. Das Entgelt für die Stundung ist eine Gegenleistung für das Herausschieben der Fälligkeit einer Kaufpreisforderung und gibt demnach Raum, die Zinsschranke zu vermeiden, die lediglich Erträge und Aufwendungen aus der vorübergehenden Überlassung von Geldkapital erfasst.